Prema zakonskim propisima u našoj zemlji, da bi neko zemljište bilo građevinsko, mora biti upisano u Katastar nepokretnosti kao takvo, po kategoriji odnosno vrsti zemljišta. Ako je u pitanju parcela u gradu čija će buduća namena biti izgradnja stambenog objekta, dobro bi bilo da bude omeđena. Za usluge omeđavanja obratite se geodetskom birou. Dovoljno je u Gugl pretraživaču ukucati upit kao što je na primer geometar Beograd i dobićete brojne kontakte firmi koje pružaju ovu vrstu usluga na teritoriji glavnog grada.
Kada je u pitanju određivanje cene parcele ona zavisi od nekoliko faktora, koji manje ili više utiču na njenu vrednost. Evo koji su to faktori i na koji način oni utiču na cenu nepokretne imovine.
Pristupačnost ekonomskim aktivnostima i lokacija
Što je parcela bliža centru ekonomskih aktivnosti, to je i njena vrednost veća. Na primer, u većini velikih gradova zemljište u centralnim delovima ili industrijskim zonama je znatno vrednije nego ono na periferiji. Razlog je blizina privrednih aktivnosti i radnih mesta.
Osim što štede vreme kako bi došli do posla, ljudi štede i novac. Na primer, ukoliko čovek živi u blizini svog radnog mesta on neće imati putne troškove, odnosno neće plaćati prevoz do mesta na kome radi. Zato je ovo jedan od razloga zašto nekretnine na dobroj lokaciji imaju i veću cenu.
Na cenu zemljišta takođe utiče i dostupnost i blizina drugih objekata koji nisu ekonomskog karaktera već socijalnog, poput medicinskih ustanova, škola, parkova i igrališta. Blizina ovih objekata pomaže ljudima da svakodnevno uštede vreme, a to dodatno povećava cenu zemljišta.
Sadašnja i buduća upotreba zemljišta
Vrednost zemljišta se takođe određuje na osnovu sadašnje ali i buduće upotrebe. Na primer, uporedimo vrednost dve parcele približno iste veličine i slične lokacije, ali različite namene. U sadašnjem trenutku mogu vredeti isto jer na njima nema izgrađenih objekata. Međutim, ako je na jednom planirana izgradnja privrednog objekta a na drugom stambenog, u tom slučaju se procenjuje koje od zemljišta ima veću stopu prihoda u određenom vremenskom intervalu u budućnosti.
Ljudi su spremni da plate veću cenu za ono zemljište koje im u budućnosti može doneti više novca. Kada je reč o poljoprivrednom zemljištu, ono obično ima najnižu cenu jer postoji niz ograničenja u pogledu dozvoljenih delatnosti ali i uglavnom nemogućnost vodosnabdevanja, dovoda električne energije i priključivanja na kanalizacionu mrežu. Ipak, ne treba zaboraviti da u pojedinim situacijama i poljoprivredno zemljište može imati izuzetno visoku cenu. Tako je samo u poslednjih par godina cena poljoprivrednog zemljišta u Vojvodini na pojedinim lokacijama porasla sa 5.000 na čak 120.000 evra po hektaru.
Potražnja i ponuda
Sa značajnim demografskim promenama u gradovima, vremenom raste i potreba za zemljištem. Takođe, u gradovima sa porastom broja stanovnika dolazi do povećanja privrednih i društvenih aktivnosti. Sve to direktno utiče na povećanu potražnju, pre svega za građevinskim zemljištem. Samim tim, veću cenu možete postići za zemljište koje se nalazi u gradu ili blizu urbanih područja.
Suprotno tome, ako neko poseduje građevinsko zemljište u širem centru nekog gradića ili varoši iz koje se ljudi značajno iseljavaju, cene parcela i drugih nekretnina značajno padaju, pa je gotovo nemoguće izvući dobru cenu.
Blizina saobraćajnica i važnih transportnih puteva
Imovina koja se nalazi u zoni visokog nivoa infrastrukturnih objekata ili ona koja se nalazi blizu područja intenzivnih privrednih aktivnosti, kao što su pijace ili industrijske zone, je atraktivnija i svakako ima veću cenu. Transportne veze i blizina puteva je takođe od ključne važnosti jer omogućava lakše kretanje i prilaz do same parcele.
Isto tako, kada je u pitanju građevinsko zemljište čija je namena stambena, cena se definiše na osnovu blizine susednih naselja ali i blizine javnog prevoza. Što je parcela bliža liniji kojom prolazi autobuski prevoz to će i njena vrednost biti veća.
Starost građevine na zemljištu
Starost objekta na parceli ima direktan uticaj na vrednost same građevine ali i indirektan uticaj na vrednost samog zemljišta na kome je podignuta. Što je građevina starija, to će i negativan uticaj na cenu zemljišta biti veći. Drugim rečima, što je zgrada starija, to je vrednost zemljišta niža.
Naravno, legalizacija je osnov da bi neko kupio parcelu sa objektom koji se prodaje. Legalizaciju vam mogu uraditi geodetske organizacije koje su ovlašćenje od Republičnog geodetskog zavoda. Usluge koje vrši geometar i cena kada je u pitanju legalizacija mogu se razlikovati i pre svega zavise od veličine i oblika objekta i parcele, kao i od pristupačnosti istim.
Na primer, ukoliko se na nekoj parceli nalazi kuća koja se ne može nikako renovirati, koja je samo za rušenje, investitor koji želi da kupi građevinsko zemljište svakako će u ukupnu cenu ukalkulisati i troškove rušenja i odvoženja šuta, kako bi raščistio zemljište i spremio ga za gradnju.
Procena vrednosti zemljišta se vrši imajući u vidu gore pomenute parametre. Ipak svi faktori koji utiču na vrednost zemljišta mogu dati cenu koju niko nije spreman da plati. Zato se na kraju, pored svega navedenog, mora uzeti u obzir i platežna sposobnost kupca ali i to koliko brzo prodavac želi da proda zemlju.
